从海淀和亦庄的发展看北京的产业变迁

首先说一句抱歉，这篇文章可能会让部分朋友感到不适：一是不熟悉北京的朋友，对文中的板块区域会一头雾水；二是个别观点相左的朋友，欢迎和气交流。

其次声明：

1、这俩区域没啥可比性，不存在亦庄碰瓷海淀，一个已迈入万亿GDP区级单位，另一个是新城高速发展阶段。主要讨论交流产业经济变迁，不推荐房产。

2、我本人以前在西城金融街和朝阳国贸打工，现在海淀卖命，工作日住东西城（海淀房子太贵，10万/平是起步），休息日住亦庄，最近也在看顺义和门头沟的房子，主要考虑国际学校和老人养老宜居因素。之前因为买房，通读了各区的十四五产业规划以及实地到各区调研（产业环境、学校、商业规划、公园、地铁、市容市貌等），俗称“压马路”，虽然和资深房地产大咖肯定有差距，但地区发展趋势略知一二。

正片开始

海淀篇

海淀现在的区位划分，大块可以划分为百望山以西北和百望山以东南两个方向，其他两个方向属于昌平和石景山门头沟兄弟。西北方向俗称山后是海淀北部新区，东南方向俗称山前是海淀核心区基本盘。

截至2022年末，海淀常住人口313万，2035年规划是控制人口在313万以内。海淀的教育和公园（三山五园，是对北京西北郊、以清代皇家园林为代表的历史文化遗产的统称。三山是指万寿山、香山、玉泉山，五园是指颐和园、静宜园、静明园、畅春园和圆明园）大家都很熟悉，这里就不赘述了。

核心区最早被全国人民熟知的应该是中关村了，我上学那会儿，还是山寨手机和游戏卡的集散地，不知何时起，中关村依托北大清华等教育科研高地，逐渐壮大改头换面。但我个人感觉还是两个时间点，一是2000年后的互联网热潮，二是08年奥运会带动的基建，让海淀在教育科研高地基础上，整个北京北部地区的市政环境也提升了一个档次。

互联网一直是北京的产业名片之一，即便现在南方很多互联网企业，最早也都是北京起步，陆续到南方安营扎寨的。

如果我们放大视野，美国是2001年发生的互联网泡沫，其发展到达阶段性高点，这股产业浪潮传导至国内，以搜狐、新浪、网易三剑客初露锋芒为标志性事件，后续的故事大家都知道了，两位马爸爸差点成了互联网寡头，直到抖爸爸的出现。下图可直观感受一下北京海淀的互联网实力。

从分布可以看出，基本上细分领域的龙头互联网企业北京总部都在海淀，少部分散落在望京。而海淀的互联网企业清一色全部聚集在山前核心区内（西北二环到西北五环+上地、西北旺、西二旗等）。互联网的热潮造就了一批中产和海淀妈妈，而房价只是个结果。

这种局面持续了二十一世纪的头20年……我相信今后也会一直存在一批优秀互联网企业，就像美国的Google、亚马逊、Facebook等等。但随着国家对硬科技的要求，全民刷手机的时代必然不是党和人民乐见的。

三产服务业一直是北京经济的支柱，当然这里也有特殊因素，比如金融机构总部。然而随着疏解北京工作陆续展开，这部分窟窿必然需要新增产业补上，否则北上的差距将越来越大。

那么今后二十年的产业在哪里？

制造业的发展一直是北京的弱项，和上海、深圳不可比，苏州南京都有可能吊打。但可喜的是，我看到了北京对产业发展的长远规划方向，海淀山后部分企业和亦庄经开区的制造业最近几年的发展，可圈可点。

根据某花顺的智能筛选，不完全统计，海淀区内A股上市公司一共180家，加上中概，大致在200家左右。但是我觉得不准，根据海淀官媒的披露，2022年区内A股上市企业约249家，但不影响我们看产业构成，基本可以看个大概。基本分布在山前核心区内（西北二环到西北五环+上地、西北旺、西二旗等）。

另外，上市公司整体反应当地的产业情况，加之非上市企业数据非公开，所以如果哪位大神有相关数据，欢迎私信。

我挨个查阅了这些公司的办公或注册地址，其主要分布在山前核心区，且大部分是计算机IT相关企业，计算机IT公司约占整个海淀区上市公司的40%。

山后北部新区（北清路、永丰基地）一共25家上市公司，我本以为会是制造业企业的地盘，但是……

说实话，这个统计拿出来，我是略感失望的，将近一半还是计算机IT相关企业，这里并不是说IT行业不好，而是从经济结构发展角度考量，我们太缺少制造业的优秀企业了。

同时，如果我们深度挖掘一下，还可以发行，IT行业里，还有一些是卖计算机设备的和从事大数据信息做流量业务的。党和人民需要的貌似不是这些，而是这些：

当然，海淀妈妈爸爸们千万别急，这个丝毫不影响孩子们的教育以及您的房子升值。因为这是两个逻辑，北京房价上涨且跑赢通胀（不因货币灌水而导致的房价升值）完全依赖教育，亦庄也不例外。只要北大清华不迁走，海淀的教育就是北京扛把子，全国另说。

其实，我最近每日在整理新闻资讯时，也发现了这个问题。随便打开一个门户网站的新闻页面，汽车、医药等产业是完全和科技板块分开的，点开科技板块里，清一色的互联网企业和大们的新闻，连游戏和币圈的新闻也在科技板块。真的是只要自己不尴尬，尴尬的就是别人……

如果我们放大格局看，京津冀的连同发展一直没有像江浙沪一样，部分原因也是我们在一路向北、向山里挺进。广袤的华北平原不开拓，竟然激起了愚公移山的精神，挺进燕山、太行山。这里会有朋友说是因为北京的虹吸效应导致河北天津被吸血，但为什么海淀没有虹吸昌平，朝阳望京没有虹吸顺义。对物理现象我有点知识盲点，还请大神们交流指导。

亦庄篇

亦庄的发展其实可以追溯到92年经开区成立，但直到2008年，其区内建设仍不温不火。最早只有诺基亚和可口可乐，其他大多是占地大的小工厂，这可能也是亦庄的底色，制造业的基因。

大约在2010年前后亦庄进入发展快车道，经过十几年的规划、积淀，亦庄逐渐集聚了一批产业。所以导致亦庄对很多北京生活的人来说既熟悉又陌生，熟悉的是知道它是国家级经开区，在北京。陌生的是基本不会去亦庄，毕竟是南城，北城上风上水的理念已经深入人心。

我也是五六年前来亦庄拜访客户，航天口的企业， 才知道这货压根就不和城六区玩儿。刚一进入亦庄主干道，就和乡下人进城的感觉一样。

亦庄最早的核心区，西侧被凉水河环抱，北侧人工种植了200公顷的树林绿化园，隔离城区，东侧京沪高速周围一路的绿化草坪和树林，是高尔夫球场，也是隔离东侧的工厂区。意图再明显不过，就是你城里的哪些脏空气别进我亦庄（北京的空气有多脏，生活过的朋友应该有亲身体验），全部用绿化带隔离。

如今亦庄经过多次扩区，图中的阴影部分以及台湖马驹桥也划归亦庄管委会统筹。目前常驻人口才50万左右，根据规划2035年要到95万，分别不到海淀的1/6和1/3。

目前亦庄区位划分是中间核心区（商业写字楼、10年代左右的小区和别墅、金风科技等部分企业为主）、凉水河西南是河西区（南海子公园、别墅区、新房、龙湖天街、奔驰企业等）、京沪路以东是路东区（基本可以说是京东、小米、通用、万国数据、浪潮等企业为主，商业较少），其他马驹桥、采育篇幅有限就不说了。

房管局独立、税务独立、学籍独立（两所人大附、一所二中、实验、建华）后，亦庄的房子也是领涨全市，这里没有炫耀之意，只说我看到的。

说产业，根据某花顺的智能筛选功能，显示亦庄经开区一共23家A股上市公司。但是我觉得不全，因为其他渠道告诉我，2020年3月，亦庄的A股上市公司就已经有30家了：

亦庄的问题是，以上市公司为代表的规模以上企业还是很少，和海淀没法比，和海淀北部新区基本相当。当然，亦庄有中芯国际、京东方、有北方华创等，但还是少。

同时，亦庄有个特点，就是有相当一部分世界500强企业的分公司、子公司或研发办公楼在经开区内设立，比如：拜尔、同仁堂、北汽、通用、可口可乐、施耐德、ABB等。现在我才明白为什么亦庄林肯时代的公寓可以租一两万一个月，因为有外企的高管在。

综上，如果让我相信国运、相信中国经济结构转型能成功的话，作为全国经济风向标的北京，其经济结构的转型也必然成功。

PS：如果有对亦庄感兴趣的，可以私信交流，本文章旨在分享北京的产业发展趋势。就不大篇幅的说亦庄的环境、房子、教育、医疗等问题了。