房产抵押的秘密

2017-12-16 14:04| 发布者: 奢侈品回收| 查看: 188| 评论: 0

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简介:我们上次谈到了乐视网掌门人贾跃亭可能要把乐视大厦整体出售清偿债务,我们也谈到了因为乐视集团的债务和现金流问题导致的诉讼,而且一旦这样的诉讼形成连锁反应,会让现金流出现恶性循环。 简而言之,当你向银行贷 ...
我们上次谈到了乐视网掌门人贾跃亭可能要把乐视大厦整体出售清偿债务,我们也谈到了因为乐视集团的债务和现金流问题导致的诉讼,而且一旦这样的诉讼形成连锁反应,会让现金流出现恶性循环。

房产抵押的秘密

简而言之,当你向银行贷款的时候,如果可以正常偿还,你就可以再获得贷款,如果你的一笔贷款出现问题,就再也不能获得持续的融资,即使你有很多财产可以向银行抵押,因为出问题的,表面上是现金流,而更深层次实际上是你的信用出了问题。
当没有人相信你的时候,你更不可能获得现金流了,而没有现金流,你的信用就会变得更差。这,就是恶性循环。
所以,对于我们来说,资产配置中的信用管理,也是极其重要的一个环节,房产,恰恰是这么一个“信用的好朋友”。
房产可以获得增信
我们从贾跃亭卖楼的新闻中,我们看到了一个非常重要的信息,那就是贾跃亭的乐视向银行申请贷款的时候,除了自己做了担保之外,可能还把公司的楼抵押给了银行。所以,银行愿意把钱借给贾跃亭先生的乐视集团,因为即使贾跃亭和他的乐视出了问题,这幢乐视大厦,还是可以变现来清偿债务的,所以,你的不动产,不仅是你信用的证明,更能增加你的信用。

房产抵押的秘密

所以,在我们获得融资的时候,用房产做抵押,我们一般也把这种行为称之为“增信”。这个时候,房产证明了你的信用,但一定意义上,当你把房子抵押给了银行,你的经营风险,也就和你的房产密不可分了。
优先受偿,银行的法宝
乐视出现了债务,作为抵押物的乐视大厦势必要第一时间变现来清偿债务。到底是自己主动变现还是等着法院来拍卖呢?两者有什么根本区别呢?
一样是变现,主动变现和被动变现有着根本区别。这里,有一个非常重要的概念在里面,叫做优先受偿。
如果我们以乐视为例,乐视向银行借款,同时为了证明自己可以届时准时清偿,把乐视大厦抵押给银行。银行这个时候就拿到了一个权力,叫做“优先受偿权”。什么意思呢,就是乐视我把钱借给你,但是万一你还不出来,你的房子我有权要求法院卖掉,卖掉的钱要优先还给我银行,还给我之后还有剩下来的,才归你。所以为了实现这个优先权利,银行就需要尽可能多问你要抵押的财产,越多越安全。
抵押率,决定着你的信用
同时,为了防止你的房子万一没有人买,银行还要把抵押的房子价值打折。
我借给你一个亿,乐视你要拿至少两个亿的房子抵押给我,这个时候,抵押率就是50%。所以,所谓的抵押率,就是借款金额与抵押财产价值的比例。

因为房子的变现难度比较大,抵押率一般都会在50%-60%之间,不会太高,因为一旦当房产无人问津,银行就会想方设法增加房产的流动性,最直接的方式就是,降价。因为只要价格下降,就会让房屋的变现难度降低,所以,当明明值两个亿的房子抵押给了银行,50%的抵押率意味着,它有可能在银行的眼里,它只值一个亿而已,最终它就会被法院降价成一个亿,来偿还银行的贷款。
我们说到这里,你可能就会明白:
房产的主动变现和被动变现的最大区别就是,主动变现的结果是能够将变现的金额更接近房产的实际市场价值,而被动变现的结果是银行为了增加流动性而牺牲房屋的实际价值,让变现的资金更趋同于银行要回收的贷款金额,这个时候,房子的变现价格就会偏离市场价。
所以,抵押率决定着你的信用,抵押率越低,在银行眼里,你的财产就越不值钱,你的信用就越不值钱。因为银行要的是迅速变现,时间这个因素,在房产变现过程中,就显得尤为重要。房产犹如固体冰,它能带来现金流,但是一旦要它他迅速融化,外力的因素就会让冰融化所产生的水变得更少。
那么,我们怎么来获得更高的信用和更好的流动性呢,就是要争取更高的抵押率,在拥有房产的同时,可以增配现金类资产或者货币基金、期限更短的固定收益类产品、抵押率更高的高现金价值的人寿保险来为自己的信用背书,让我们的信用更值钱。

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