账上500亿现金，华裔城为什么还要卖宝格丽公寓？

本文来自微信公众号“空间秘探”（ID:MESPACE007），作者：郑豫舟。

作为宝格丽在全球的第四家公寓，上海宝格丽公寓近日传出转让音讯。华裔城亚洲发布内部音讯公告称，拟透过公开挂牌方式出卖上海首驰企业管理有限公司51%股权，透过公开挂牌出卖，底价不低于约5.85亿元。据了解上海首驰企业管理有限公司所持物业即上海宝格丽公寓及相应土地运用权。同时，华裔城亚洲的控股股东是华裔城A，也就是说真正要处置上海宝格丽公寓资产的决策者，其实是华裔城。半年报显现华裔城在手现金近500亿元，偿债压力较小，为什么选择在此时出卖如此“惹眼”的公寓资产？

宝格丽公寓上货架标价5.85亿元

截至稿件发布日，华裔城还没有为宝格丽公寓找到下家，首先一同来了解一下这家公寓。2012年，华裔城与宝格丽集团签署协作协议，肯定了推出上海宝格丽公寓。2016年，全球第四家宝格丽公寓正式降生。

这座公寓一经推出，便站在了上海高端公寓舞台的中心点。一方面，业主华裔城与运营方宝格丽的身份加持；另一方面，这座老建筑与宝格丽的圆满融合，打造的公寓产品与住宿效劳都让人啧啧称奇。

宝格丽的执行副总裁Mr.Silvio Ursini曾将上海宝格丽公寓誉为，“充溢精灵的中央”。建于1913年的上海总商会旧址上，不只有清水红砖墙、还有高规格的三角形山花以及光彩琉璃、罗马纹柱、马赛克地坪等，当下宝格丽“御用”意大利建筑事务所将宝格丽基因充沛融入其中，包含宝格丽作风的经典大堂，罗马洞石、黑色花岗岩和威尼斯灰泥墙面等经典要素，多重元素作用下在苏州湾打造了一处新时兴和文化地标。

入住上海宝格丽公寓意味着什么呢？全套宝格丽洗漱用具和每周三次入室打扫和一周两次布草改换，以至是能够享用宝格丽酒店的全部设备效劳如水疗中心、发型沙龙、餐饮效劳以及意大利餐厅和酒吧，都缺乏以令人诧异。24小时礼宾效劳更值得一声“wow”，小至一场家庭露台留念派对和优先预定米其林餐饮用餐，大至让国外百年老牌裁缝上门量体裁衣和最新跑车的置办配额。

据宝格丽公寓官方表示，这些超出客人预期的礼宾团队，也是当初其推出宝格丽公寓的关键动力之一。由于一些长住客人放心肠将自己的私人事务交由酒店员工打理。

不外，上海宝格丽公寓的业绩表示却不如其他方面那么耀眼耀眼。依据宝格丽公寓租赁代理效劳商第一安定戴维斯给出的数据，宝格丽公寓租金从6.2万/月-9万/月起。不外，据媒体报道今年上半年宝格丽公寓月均出租率为57%。因而，即便是具有不菲的租金，却也没能改写上海宝格丽公寓平淡的业绩表示。

据华裔城亚洲发布的音讯，持有宝格丽公寓的上海首驰 2020 年、2021 年以及 2022 年前八月除税后亏损分别为5071.9 万元、5235.1 万元及3695.3 万元，累计亏损超1.4亿元。而截至8月末，上海首驰总负债约为14.35亿元。即便是以5.85亿元的价钱转让51%股权之后，上海首驰也还有近三分之二负债待出借，压力不小。所以，华裔城出让上海首驰51%股权的行为，在行业看来是一种资产优化的行为。

基于目前这笔出让仍未有实质性停顿，因而上海宝格丽公寓未来将何去何从暂且无从得知。

转让资产不止是2022

事实上，上海宝格丽公寓并不是华裔城今年首个摆上货架的资产。今年下半年以来，华裔城陆续挂牌转让旗下公司股权。

7月，据重庆产权买卖网信息显现，成都华裔城盈创实业有限义务公司100%股权及42020万元债权在重庆产权买卖网挂牌转让，底价55974.53万元。转让方为重庆华裔城实业展开有限公司，是华裔城全资子公司。

8月，据北京产权买卖所信息显现，华裔城持股的云南旅游股份有限公司（以下简称“云南旅游”）挂牌转让旗下公司股权。云南旅游转让云南省丽江中国国际旅游社有限义务公司49.53%股权，转让底价123.72万元。

9月，据重庆产权买卖网信息显现，建水侨博房地产开发有限公司转让49%股权，转让方为云南世博康旅产业投资有限公司，后者是重庆华裔城实业展开有限公司华裔城全资子公司。建水侨博房地产开发有限公司49%股权拟公开转让，转让底价13983.55万元。

10月，据北京产权买卖所音讯，华裔城旗下华裔城(天津)投资有限公司拟分别转让太原侨硕置业、太原侨诺置业、太原侨隆置业各5%股权，转让底价合计1500万元。这是继去年12月30日华裔城曾挂牌转让3家公司各5%股权后，华裔城的第二处挂牌转让。

能够看出，上述转让标的中既有文旅项目，也有地产项目。值得一提的是，华裔城的资产转让并不是今年以来才有的动作，简直成了其近几年的常态。从转让股权及债权数量及金额来看，华裔城于2018年开端频繁出卖旗下资产。

2018年，华裔城挂牌出卖和中止预披露的资产约18项，出卖主体触及华裔城集团及旗下华裔城股份、华裔城亚洲等。其中，经过出卖上海万锦华裔城完成投资收益10.03亿元。

2019年，华裔城先后出卖西安思睿80%股权、云南华裔城50%股权、成都地润51%股权、上海华筵50%股权、上海华合50%股权，合计完成投资收益26.76亿元。还转让天津嘉运、太原侨晋、太原侨君、秦皇岛华裔城、天津华锦万吉、四川圣铭等6家子公司股权，产生了较好的金额利得。

除此之外，2020年华裔城转让了11个项目，合计买卖对价68.90亿元。其中10月至11月对外发布拟转让15家公司和资产股权，已发布转让底价的触及金额约99.4亿。2021年节拍不曾方面，9月至11月就有近10项股权转让，触及金额逾30亿元。

账上500亿现金华裔城到底缺不缺钱？

依据华裔城半年度业绩讲演显现，截至2022年6月底，华裔城的短期借款为35.4亿元、对付票据为3.1亿元，1年内到期的非活动负债为176.4亿元，华裔城的在手现金抵达近500亿，偿债压力较小。

单从这一点来看，华裔城并没有那么缺钱。而且依据华裔城在一些电话会议上表示，公司三道红线指标坚持“绿档”，各项指标与监管请求相比具备较高的保险边沿。与此同时，华裔城却简直不拿地，有投资人以为其太过激进。

账上有钱，还不怎样用，按理说华裔城转让资产的节拍不应该这么快且急。真正推进华裔城加速转让旗下公司股权的缘由，究竟是什么？

首先是“千亿军团重生”的利润压力。2021年，华裔城停业收入抵达1026亿元，初次突破千亿范围，成了“千亿军团”的一名重生。但是华裔城2021年净利润71亿元，同比减少55%，是近几年初次呈现较大幅度降落。对此，华裔城高管给出的解释是，主要是遭到外部房地产调控政策影响，还有内部结转结构变更的影响要素。

其次是文旅和地产两大主力板块的营收压力。据年度业绩讲演显现，2021年华裔城旗下27家景区、28家酒店、1家旅游社、7家开放式旅游区、1台旅游演艺共接待游客7797.9万人次。旅游综合业务收入433亿元，占主停业务收入的42%；完成毛利140亿元，毛利率32%，同比降落10%。此外，房地产业务收入590亿元，占主停业务收入的58%；完成毛利126亿元，毛利率21%，同比降落38%。业绩的双双降落，让华裔城堕入了的增收压力倍增。

最后是过去多年股权转让的惯性作用。如上文所言，华裔城自2018年开端频繁转让股权，这不只是其加速去化也是其引入协作方的运营方式之一。而且相似于上海宝格丽公寓这类股权转让，是有利于优化华裔城财务报表，并为其带来现金流。而且，在过去的两年中，华裔城负债率一度超越70%，负债总额也曾超越3000亿元，不只需求转让股权，还需求“借新还旧”等多重方式保障资金保险。因而，能够预见的是，未来股权转让或将依旧是华裔城加快周转速度的主要举措之一。

一手是投入大周期长的文旅项目，一手是“房住不炒”的房地产行业政策据守底线，不可思议华裔城的松弛感显然不是500亿现金能够给到的。以文旅板块为例，当下华裔城还在多地陆续签约树立欢乐谷、欢乐银河、欢乐田园等文旅项目，这就意味着华裔城需求的长期沉淀资金又得增加了。

文旅or地产谁是华裔城的产业关键词？

一个有意义的事情，华裔城常会用“业务调整需求，聚焦文旅主业”的说法，用以回应出卖资产的缘由。但问题是华裔城的货架上，是曾卖过文旅项目的。这就引出了另一个更深层的问题，那就是文旅与地产，谁才是华裔城的产业关键词。要知道，在很长一段时间里，华裔城拒绝了文旅地产商的身份，而是用了一种更为含糊的说法，自定义为“文旅+地产”。

固然目前华裔城官方不曾做出明白表示，但是从当下两大板块的展开来看，文旅成为产业关键词的可能性更胜一筹。

理由一，旅游综合收入占比远超房地产业务收入。据华裔城年度业绩收入显现，2020年，华裔城旅游综合收入、房地产业务收入占总收入的比重分别为52.74%、45.49%。但是，2021半年度业绩讲演中，华裔城旅游综合业务完成收入189.22亿元，同比增长89.93%，而且该收入占比抵达82%，房地产业务收入占比为18%。如此一来，迅猛增长的文旅板块突破了原本的均分局面，也从侧面证明了“文旅主业”的说法。

理由二，低谷时辰对文旅及房产板块的不同态度。严厉来说，近几年无论是对文旅或是房产板块，都是一个极具应战的时间段。即便如此，今年二季度华裔城选择了在成都、茂名、西安等三地新开四个项目，且其他项目拓展也在持续推进中。反观房产，华裔城似乎并没有更大的范围目的，且在拿中央面也略显犹疑，以至有投资人以为其有些太过激进。

理由三，“华裔城方式”初奏效果，转型文旅步履不停。在具有丰厚和胜利的文旅运作阅历的段先念带领下，华裔城用了8年时间在文旅板块用了质的突破，并开创了“华裔城方式”。所谓的华裔城方式，指的是经过投建景区或主题公园等文旅项目低价勾地，同步树立住宅项目，再经过卖房回笼资金继续投资文旅项目，最终完成游客引流、土地增值等效果。

在一些业内人士看来，在不少房企打造的大型文旅项目中，多多少少都有一些“华裔城方式”的影子。换帅之后，华裔城将持续“段先念时期”对文旅板块的深耕，进一步打造现有文旅产品体系，如欢乐谷、欢乐海岸、欢乐港湾等系列产品。同时，华裔城关于元宇宙等文旅消费相关风口也十分关注，目前正在积极追踪与研讨。

肯定方向固然重要，但是树立主力赛道所需资金同样是关键所在。当下的华裔城依旧面临着一个问题——文旅项目整体营收表示仍处于爬坡阶段，同时房地产业务收入却不如从前，传统的地产反哺文旅周转方式可能难以继续。华裔城这艘“中国文旅业航空母舰”接下来将以什么为新的动力，或许是其更迫切需求处置的问题。

华裔城旅投集团高级副总裁吴彤曾在一次行业分享中表示，“华裔城这么多年，在中国文旅游业投资耸立不倒的缘由除了央企背景，还有就是投资耐受性十分强，对周期、回报没有那么急功近利。”长期主义固然好，但是面对猛烈的市场竞争和激进的行业竞对，或许华裔城到时分又会有不一样的动作，交出不一样的答卷。